Wer Immobilien kauft, hat eine sichere Wertanlage, so lautet das landläufige Pauschalurteil. Dass dazu ein kenntnisreicher Makler notwendig ist, wird selten  erwähnt. Und das es zur Bestandserhaltung und -optimierung eines langfristig denkenden Hausverwalters bedarf, wird leicht vergessen.

Der Energieausweis verhindert die "Katze im Sack"

Kurzfristige Entscheidungen sind nicht die Sache von SENATOR Consult. Strategisches Planen bestimmen den Geschäftsablauf. "Als Makler bin ich daran interessiert, in jeder Beziehung hochwertige Bestände anbieten zu können. Je mehr Nachfrage es nach energetisch optimierten Objekten von Seiten der Kunden gibt, desto mehr werden wir Immobilienmakler sensibilisiert". Sich auf sanierte Objekte bei seinem Portfoliomanagement zu konzentrieren, ist also durchaus sinnvoll. Eventuell lohnt es sogar, sich für lukrative Objekte ein Energiekonzept erstellen zu lassen und vor dem Wiederverkauf in eine Sanierung zu investieren. Die Sensibilität von Käufern und Anlegern hinsichtlich steigender Energiepreise spricht sicherlich dafür. Man sollte annehmen, dass es da nur noch ein kleiner Schritt zu einer neuen Marketingstrategie für Immobilien ist. Doch die Erfahrungen des versierten Kaufmanns sind andere. "Momentan sehe ich noch nicht, dass die Branche selbstbewußt mit dem Thema Energieeffizienz umgeht", konstatiert er nüchtern. "Bei börsennotierten Anlagegesellschaften oder Banken wird die energetische Qualität sicherlich ein Bewertungskriterium werden. Bis sich dieser neue Standard allerdings flächendeckend manifestiert, braucht es noch etwas Zeit."

Als Hausverwalter Serviceleistungen anbieten

Traditionell bietet das Unternehmen auch den Service einer Hausverwaltung an. Hier stehen andere Anforderungen im Vordergrund. "Als Hausverwalter

haben Sie zwar die Aufgabe, den Eigentümern Vorschläge zur Werterhaltung oder Instandsetzungsmaßnahmen zu unterbreiten. Dennoch sitzen Sie zwischen allen Stühlen, da insbesondere bei  Wohnungseigentümergescheinschaften (WEG) die Meinungsvielfalt so groß ist, dass nicht immer vernünftige Entscheidungen getroffen werden. Wohnungseigentümergemeinschaften entscheiden sich bei Sanierungsmaßnahmen oft für eine vermeintlich billige Lösung, die sich später häufig als zu teuer herausstellt, da nicht die angestrebte Verbesserung erreicht wird und Maßnahmen somit nicht nachhaltig sind", so sein schlichtes Resümee nach Jahrzehnte langer Tätigkeit. Besonders WEG sind nur schwer von einer energetischen Sanierung zu überzeugen. "Sie haben dort ja keine homogene Gruppe vor sich, sondern finden ganz viele unterschiedliche Interessen vor", weiß er aus der alltäglichen Praxis. In WEG mit hohem Anteil selbstgenutzter Einheiten wird in der Regel mehr Wert auf Qualität gelegt. Bei Objekten hingegen, die überwiegend der Vermietung und somit der Kapitalanlage dienen, ist dies nicht immer der Fall. Hier scheiden sich die Geister bereits bei der Bemessung der Höhe der vom Gesetzgeber vorgeschriebenen Bildung der Instandhaltungsrücklage. Und nicht von ungefähr sind mehr als 30 % der in Deutschland anhängigen Gerichtsverfahren Miet- bzw. WEG-Streitigkeiten. Langfristige Themen wie Energieeffizienz und Klimaschutz gehen da oft in Auseinandersetzungen um Kosten, Ausführung und Beauftragung unter. Das proaktive Handeln von Verwaltungen gestaltet sich damit von vorne herein schwierig. "Wenn der Verwalter Vorschläge für Instandhaltungsmaßnahmen unterbreitet, will er ja immer nur Geld. Dass dieses Geld nicht an den Verwalter fließt, sondern der Werterhaltung und Verbesserung der Substanz des Gebäudes dient, muss immer wieder diskutiert werden". Dabei sollte es doch im Interesse von Eigentümern ebenso wie Mietern liegen, die Energiekosten so minimal wie möglich zu halten.

Wie schätzt er also seine Rolle ein, optimale energetische Konzepte für seine Verwaltungsklienten erstellen zu lassen? "Sie können Vorschläge machen. Wenn der Eigentümer kein Geld investieren möchte, nützen uns auch die besten Konzepte nichts, selbst wenn langfristig deutlich Einsparungen erzielt werden können", schüttelt er den Kopf. Was jedoch helfen würde, wäre eine Normierung für energieeffiziente Gebäude", regt er an. "Wenn der Eigentümer modernisieren soll, braucht er Anreize. Die Kreditvergabe kann dabei nur eine mögliche Offerte sein". Hilfreicher wäre daher die Bewertung eines Gebäudes, die die energetische Qualität mit einschließt. Diese ganzheitliche Betrachtung wird einer immobilen Sache viel gerechter. Im Idealfall wird der energetische Zustand laufend einer Prüfung unterzogen und ggfls. angepaßt, gleich der Erneuerung von Küche und Bad.

Energieeffiziente Dienstleistungen müssen Standard werden

"Zusätzliche Dienstleistungen, wie die Anregung von Energiekonzepten oder das Anbieten von kommunkativen und elektronischen Haustechnik-Komponenten, lohnen sich für uns Verwalter erst, wenn dies auch von den Eigentümern honoriert wird und nicht der Preis über die Auftragserteilung entscheidet, sondern der qualitative Service". Dann wird aus der Verwaltung ein agiler Fullfillment-Service, der auch High Tech zum besseren Nutzen aller anbieten kann. Unter diesem Aspekt sollte der Verwalter im Verbund mit anderen Fachleuten arbeiten. Dann kommen auch Energieberatung, Contracting und elektronische Haustechnik in Betracht. Wie sieht es daher mit der Vernetzung von Hausverwaltungen aus? Sind Kontakte zu Architekten, Energieberatern und Haustechnikern sinnvoll? "Auf jeden Fall. Wenn ich einen Architekten zu einer WEG-Versammlung mitnehme, kann ich auf weiteres profundes Wissen zurückgreifen und dadurch überzeugender wirken", weiß er aus eigener Erfahrung. Ob die Eigentümer sich dann tatsächlich überzeugen lassen, steht wieder auf einem anderen Blatt. Worauf kommt es also bei einer serviceorientierten Hausverwaltung an? "Sie müssen aktiver am Markt agieren als bisher. Nicht der Preis darf länger über die Dienstleistungen entscheiden, sondern die Qualität. Hier hat die Branche Nachholbedarf!"

Alle Beteiligten müssen umdenken

Hat die Debatte um energieoptimale Gebäude zur Folge, dass Hauswalter ein anderes Bewußtsein für ihre Aufgaben und Dienstleistungen bekommen? "Im Idealfall, ja", bestätigt Herr Lux. Dies hängt sicherlich auch davon ab, welche Akzeptanz sanierte Gebäude - und damit gestiegene Kauf- bzw. Mietpreise - bei der Allgemeinheit finden. "Voraussetzung ist, dass ein Umdenken bei allen Beteiligten einsetzt. Der Verwalter muss sich als Partner des Auftraggebers sehen können und nicht als Erfüllungsgehilfe!". Sicherlich ein Appell, der endlich zur Wohnungswirtschaft, zu den Wohnungseigentümergemeinschaften und den Mietern vordringen muß.