Eigentumswohnungen erfreuen sich bei Selbstnutzern und Kapitalanlegern zunehmender Beliebtheit. Kaufinteressenten lassen sich jedoch oftmals vom vermeintlichen Verwaltungsaufwand abschrecken, den sie nach dem Erwerb einer Immobilie befürchten. Das ist ein Irrtum. Denn Wohnungseigentümer-Gemeinschaften können auf einen Verwalter für das Gemeinschaftseigentum zurückgreifen. Dessen Bestellung durch die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft (WEG) schreibt der Gesetzgeber im Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) zwingend vor. Trifft die Gemeinschaft hier die richtige Wahl, in dem sie auf die Qualifikation, die Qualität, den Service und die guten Referenzen des Verwalters achtet, steht einem vertrauensvollen Verhältnis nichts mehr im Wege. Ja, noch mehr: die Immobilie wird nachhaltig gepflegt, so dass der Eigentümer beruhigt in die Zukunft blicken kann.

... mehr als nur verwalten

T. Hausmann

Herr Hausmann, angesichts steigender Energiekosten und der Notwendigkeit, mit dem Energieausweis ein Gebäude auf seine energetischen Werte überprüfen und ggfls. notwendige Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen, verändern sich die Anforderungen an eine Haus- bzw. WEG-Verwaltung. Wie reagiert Ihr Unternehmen darauf?

Sie haben Recht, die Anforderungen an Bestandsimmobilien aus energetischer Sicht werden immer umfangreicher. Um Energiekosten nachhaltig zu reduzieren, müssen viele Gebäude älteren Baujahres umfangreich saniert werden. Solche Maßnahmen erfordern eine hohe Sachkompetenz und das reibungslose Zusammenspiel der Energieberatung und deren Finanzierung, der Kontroll- und  Managementfunktion der Hausverwaltung und der ausführenden Handwerksunternehmen. Die Hausmann Hausverwaltung ist hierfür sehr gut aufgestellt und beschäftigt festangestellte Bauingenieure und Techniker.

Die gesamte Immobilienbranche befindet sich im Umbruch. Zunehmend wird es für die Wertermittlung wichtiger, ein Gebäude in seiner Gesamtheit zu betrachten, also von der Entstehung, über den Gebrauch bis zum Rückbau. Welche Rolle spielt dabei die kontinuierliche Modernisierung von Bestandsgebäuden, die sich in einer WEG-Verwaltung befinden?

Der Wohnwert eines Bestandsgebäudes definiert sich über den baulichen Zustand und die Wirtschaftlichkeit. Kontinuierliche Modernisierungsmaßnahmen sind ein wichtiger Faktor, um die Wohnqualität der Bewohner sicherzustellen. als WEG-Verwalter gehört es deshalb zu den Aufgaben von Hausmann, einen kurz-, mittel- und langfristigen Instandhaltungs-Maßnahmenkatalog zu erstellen, den Eigentümern vorzustellen und die notwendigen Umsetzungsbeschlüsse zu fassen.

Die bisher von Finanzdienstleistern oder der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) angebotenen Finanzierungsmodelle für energetische Sanierungsmaßnahmen sind für WEGs wenig attraktiv. Welche Anpassungen sind hier erforderlich, damit es zu keinem Werteverlust im Wohnungsbestand kommt?

Energetische Sanierungsmaßnahmen erfordern in der Regel eine höhere Investition als Ganzes und damit für den einzelnen Wohnungseigentümer eine persönliche Belastung im Einzelnen. Gerade ältere Eigentümer oder junge Familien sind durch Umlagenanforderungen oftmals überfordert. Deshalb sind einfache und schlanke Finanzierungsmodelle der KfW unbedingt notwendig, um den finanziellen Herausforderungen zu begegnen.

Von den WEG-Beiräten wird zukünftig mehr Hintergrundwissen bezüglich energetischer Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen verlangt. Wie stärken Sie die Kompetenz Ihrer Beiräte?

Nur ein informierter WEG-Beirat kann seinerseits seine ihm übertragene Kompetenz als Bindeglied zwischen der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft und dem Verwalter einbringen. Die kontinulierliche Information und Schulung von Verwaltungsbeiräten ist deshalb für die Hausmann Hausverwaltung eine permanente Aufgabe. In vier Beiratsseminaren pro Jahr wird den Verwaltungsbeiräten von Fachreferenten das notwendige Wissen vermittelt.

Welche Möglichkeiten hat ein WEG-Verwalter nach der Novellierung des WEG-Gesetzes, wenn er bei der Frage nach werterhaltenden bzw. wertsteigernden Maßnahmen nicht von der Gemeinschaft hinreichend unterstützt wird?

Dieses Szenario sollte es nicht geben. Es ist Aufgabe des WEG-Verwalters, aufzuklären und zu informieren und bei den von ihm verwalteten Objekten für die Notwendigkeit werterhaltender Maßnahmen zu werben.

Fokussierung auf Qualität und Nachhaltigkeit

Hausmann Hausverwaltung

Wie schätzen Sie die Position des Verwalters zukünftig ein? Ist er weiterhin "nur" Verwalter oder rückt die Funktion des Dienstleisters stärker in den Vordergrund?

Die Anforderungen an einen WEG-Verwalter werden immer weiter steigen sowohl im rechtlichen als auch im technischen Bereich. Die Erwartungshaltung von Wohnungseigentümer-Gemeinschaften an eine qualifizierte Leistung ist schon heute sehr hoch. Um für die Zukunft im Sinne von WEGs wirtschaftlich und nachhaltig zu verwalten, bedarf es einer spezialisierten Dienstleistung als WEG-Verwalter, die von der Qualität her einen festen Bestandteil bildet neben Rechtsanwälten, Steuerberatern und eben dem spezialisierten WEG-Verwalter. Die Erwartungshaltung des Marktes wird dazu führen, dass ein starker Leistungsdruck zu hoher Qualität bei den WEG-Verwaltern entsteht.

Welche finanziellen Anreize lassen sich denken, um das zusätzliche Engagement für einen Verwalter attraktiv zu machen?

Das Vergütungssystem muss differenziert werden. Wenn WEGs die Dienstleistungen eines gut aufgestellten WEG-Verwalters mit seinen angebotenen Beratungsleistungen in Anspruch nehmen, wird dies seinen Preis haben. Selbstverständlich reguliert der Markt die Durchsetzbarkeit einer Verwaltervergütung, und dies auch gewollt. Jede Gemeinschaft sollte für sich entscheiden, welche Qualität und welchen Umfang an Verwaltungsdienstleistungen sie für sich beansprucht, und danach richtet sich die Höhe der vereinbarten Vergütung.

Womit können sich mittelständische Hausverwaltungen in den kommenden Jahren am Markt positionieren? Welche Hausaufgaben müssen gemacht werden?

Es gibt nur eine Ausrichtung, um in den kommenden Jahren als WEG-Verwalter erfolgreich zu sein: Dies ist die Fokussierung auf Qualität und Nachhaltigkeit. Qualität nicht nur bei den vom Wohnungseigentum vorgegebenen Aufgaben, sondern auch auf eine immer wichtiger werdende soziale Kompetenz. WEG-Verwalter müssen sich als Treuhänder von Immobilien sehen, in denen Menschen wohnen, für die Lebensqualität ein Grundbedürfnis darstellt.

Herr Hausmann, wir danken Ihnen für das Gespräch.